REIT策略周报：节前交易清淡 关注政策信号

2026-10-07 · sthnzhny.com

本报告导读： 双节前后REITs 二级市场交投清淡但现结构性反弹，一级申报审批提速，建议围绕三季报验证、宏观政策与债市共振、一级供给冲击三条主线跟踪后续行情。 投资要点： 过去一周（2 026年 9 月 18 日-2026年 9月 30 日，下同）REITs 指数整体上行。过去一周中证REITs 全收益指数周度涨幅在0.59%收于949.12。截至2026

本报告导读： 双节前后REITs 二级市场交投清淡但现结构性反弹，一级申报审批提速，建议围绕三季报验证、宏观政策与债市共振、一级供给冲击三条主线跟踪后续行情。 投资要点： 过去一周（2 026年 9 月 18 日-2026年 9月 30 日，下同）REITs 指数整体上行。过去一周中证REITs 全收益指数周度涨幅在0.59%收于949.12。截至2026 年9 月30 日，国内REITs 市场共上市89 只，总市值2321 亿元，流通市值1305 亿元。 从底层资产来看，过去一周各板块整体上行，其中新型基础设施和保障房板块REITs 涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为： 新型基础设施（2.85%）、保障房（1.25%）、能源（1.14%）、市政环保（1.09%）、消费（0.82%）、产业园（0.55%）、交通（0.15%）、仓储（-0.04%）。 过去一周恰逢中秋国庆双节，节前市场交投整体偏弱，行情仅呈现小幅反弹。9 月以来，公募REITs 一级市场申报与审批节奏明显提速，但二级市场交易活跃度仍较为清淡，其中国庆节前三个交易日日均成交金额降至2.2 至2.4 亿元区间，行情结构性特征突出，主要集中在前期跌幅较深项目的估值修复反弹。展望后续，二级市场可关注以下三个维度： 一是10 月份三季报的集中披露。近期产业园与仓储物流板块部分项目反弹幅度较为明显，建议结合三季报经营数据，对反弹行情的持续性与成色进行交叉验证。 二是一级市场集中供给对二级行情带来的潜在影响。新项目密集申报与发行的节奏变化，可能对存量REITs 的估值与资金面形成一定扰动，需持续跟踪供给节奏与二级市场承接力之间的匹配度。 三是大类资产轮动表现，尤其是权益市场与债市走势。近期债市表现较为强势，特别是超长期利率债收益率下行较为流畅，进一步凸显REITs 作为红利资产的配置价值，其中保障房等板块的类债属性尤为突出，或持续受益于低利率环境。近期可关注宏观增量政策对市场的影响。同时，建议关注宏观增量政策对市场的影响，政策发力方向与节奏或通过权益风险偏好、利率中枢等渠道向REITs 估值传导。 风险提示：超预期REIT 政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通证券资产管理有限公司是国泰海通临港创新产业园REIT（ 508021.SH ）、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰海通东久新经济REIT（508088.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）等REITs 的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。